Arealplan

Kontaktinformasjon

Planavdelingen tilbyr generell veiledning i spørsmål om arealplan tirsdag og torsdag kl. 13:00-14:30. Innenfor dette tidsrommet kan du ringe innbyggertorget på tlf. 66107000 og be om å bli satt over til telefonvakt på planavdelingen.

Spørsmål om pågående plansaker kan rettes direkte til saksbehandler mandag-fredag kl. 9:00-14:00. Pågående plansaker kan søkes opp her. Kontaktinformasjon til saksbehandler kan søkes opp her, - virksomhet: Kommunal forvaltning, rolle: arealplanlegger.

Illustrasjon av en detaljplan

Hva er en arealplan?

Arealplaner brukes i kommunal planlegging og er bindende for fremtidig arealbruk og bebyggelse innenfor et nærmere avgrenset område.

En arealplan er rettslig bindende hva et nærmere definert areal kan brukes til og hva slags type bebyggelse og anlegg som kan tillates oppført innenfor dette omtrådet. En arealplan skal bestå av et plankart som for eksempel viser hvor bebyggelse, kjøreveger, fortau, grøntarealer, lekeplasser osv. skal plasseres. I tillegg skal arealplaner inneholde et sett med planbestemmelser som utfyller plankartet og som hjemler skriftlige lover og regler for arealbruken innenfor planområdet.

En eiendom kan være berørt av mer enn en arealplan samtidig. Arealplaner kan inndeles i tre ulike typer, fordelt på tre ulike nivåer:

Kommuneplan

Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument og gir rammer for utvikling av samfunnet og rammer for forvaltningen av arealressursene. Kommunal planlegging skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver. Kommuneplanen består av en samfunnsdel og en arealdel.

Arealdelen består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle arbeid og tiltak som omfattes av loven.

Kommundelplan

En kommunedelplan er som en kommuneplan, en overordnet plan, men tar for seg et nærmere definert geografisk område (kommunedelplan for et areal) eller et nærmere definert tema (tematisk kommundelplan) - altså en del av kommuneplanen. Eidsvoll kommune har for tiden 4 kommunedelplaner for forskjellige geografiske områder, samt 12 tematiske kommunedelplaner.

Reguleringsplan

En reguleringsplan er en vesentlig mer detaljert arealplan enn to de foregående. Reguleringsplaner angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune. En reguleringsplan er også i mange tilfeller et nødvendig rettsgrunnlag for gjennomføring av tiltak og utbygging, herunder eventuell ekspropriasjon. Reguleringsplaner deles inn i områdeplaner og detaljplaner.

Områdeplaner benyttes der det er behov for mer områdevise avklaringer av arealbruken, og utarbeides normalt av kommunen. Detaljplaner er den vanligste formen for arealplaner vi har, og utgjør som regel det nødvendige grunnlaget for gjennomføring av konkrete utbyggingsprosjekter og andre tiltak.

Bebyggelsesplaner er utgått som plantype som forsvant med innføringen av plan- og bygningsloven av 2008, men kommunen har flere bebyggelsesplaner som fortsatt gjelder. Bebyggelsesplaner har samme status som en detaljplan.

Når må det utarbeides reguleringsplan?

Det kan det være flere grunner til, - avhengig av type tiltak, beliggenhet, kompleksitet og interesseforhold. Utarbeidelse av reguleringsplan er et påregnelig krav når det skal bygges noe som vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og som ikke allerede er hjemlet i en tidligere vedtatt reguleringsplan.

Utgangspunktet for vurderingen av hvilke tiltak som krever reguleringsplan og ikke, er angitt i kommuneplanbestemmelse § 3 - Plankrav og unntak. Denne sier blant annet at det ikke kan oppføres/etableres mer enn 3 nye boenheter uten at dette trenger å ha hjemmel i reguleringsplan.

Hvis det skal bygges noe som avviker vesentlig fra gjeldende reguleringsplan, som også vil få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, vil dette utløse et generelt krav om endring av reguleringsplanen.

Private reguleringsplanforslag

Private tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljplaner for konkrete bygge- og anleggstiltak og arealendringer, hvilket innebærer at kommunen plikter å ta standpunkt til og å behandle det private planinitiatiet som fremmes. Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekkene og rammene i kommuneplanens arealdel samt i evt. gjeldende kommunedelplaner/ områdeplaner. Private detaljplaner skal utarbeides og fremmes av fagkyndige.

Veiledninger om planlegging og planprosessen

Sjekklister, maler og veiledere som skal benyttes i planarbeidet

I tillegg skal følgende dokumenter legges til grunn i planarbeidet

Gebyr for reguleringsplaner

Planprosesser medfører jobb for kommunen i form av saksbehandling og nødvendige saksforberedelser for planutalg og kommunestyret. Deler av denne jobben er gebyrbelagt i henhold til kommunens gebyrregulativ:

Gebyrregulativ for plansaker - 2023

Gebyr beregnes etter de regler og satser som gjelder på det tidspunktet en gebyrbelagt oppgave fullføres, og faktureres i ettertid. Gebyr beregnes ikke nødvendigvis etter de regler og satser som gjaldt på det tidspunktet saken ble påstartet, som kan utgjøre et tidligere år.

Medvirkning i planprosesser

Plan- og bygningsloven stiller krav til medvirkning ovenfor parter som vil bli berørt av nye arealplaner som er under utarbeidelse. Naboer (eiere/festere), organisasjoner, foreninger og offentlige instanser utgjør eksempler på slike berørte parter.

Det stilles krav til at berørte parter motar brev med (1) varsel om oppstart av planarbeid (4 ukers merknadsfrist), (2) høring og offentlig ettersyn av planforslag (6 ukers høringsfrist) samt (3) kunngjøring av vedtatt arealplan, så snart den er blitt vedtatt av kommunestyret (tre ukers klagefrist).

Alle arealplaner som til enhver tid er gjenstand for offentlig medvirkning er tilgjengelig på kommunens høringsside under. Berørte parter får alltid tilsendt brev direkte fra kommunen i anledning både varsling, høring og kunngjøring.

Høringer

Kommunens vedtatte planer

Kommuneplaner og kommunedelplaner

Kommunens vedtatte overordnede planer er tilgjengelige på disse tre sidene:

Kommunenes styringsdokumenter og planer

Kartportal

Planarkiv

Reguleringsplaner

Vedtatte reguleringsplaner (område-, detalj- og bebyggelsesplaner) er tilgjengelige på disse to sidene: